鼎信长城最新房地产投资形势探析丨鼎信重磅

7月6日,中国证券投资基金业协会举行内部业务培训,鼎信长城董事长章华受邀做题为《最新房地产投资形势探析》的专题培训。章华从国内房地产经济与政策、房地产市场基本面、房地产行业未来发展及房地产基金运作模式四个方面全面、深入探讨了当前中国房地产市场的投资形势。

以下分享培训核心要点:

鼎信长城认为,房地产在过去二十年对中国经济社会的发展有巨大推动作用,受政策调控周期性特征明显,但在一定时期内仍是国民经济稳定器。受城镇化、棚改政策、美好生活追求等驱动因素,当前房地产市场需求依然强劲,总量持续高位盘整,但行业整体进入平稳发展期。

在“地根”和“银根”两大约束下,财政收入对房地产依赖较高。年,房地产市场对财政收入贡献接近7.8万亿元,占比整个财政收入的1/3。这其中尚且不包括大量的、无法计算的隐形贡献。

当前房地产市场在多重政策严控下,创下多项之最,去化卓有成效双规机制下房价失真。

年以来,限售、限购、限贷、限土供、限土拍、限商、限价、限离等政策齐上阵,一线城市房地产市场供应严重不足,价格出现略微上涨甚至下降;二线城市两极分化比较明显;受棚改政策的余温效应,三四线城市依然是商品房成交主力,当前房地产市场库存已接近年水平。但整体调控呈现重行政、轻经济、重抑制需求、轻增加供给特征,整个住房制度价值取向不清楚,长效机制不清晰。

从楼市层面上看,房地产销售面积和金额出现回暖,整体销售价格缓慢增加,有望在年创造新高。

从地市层面上看,一二线城市由于政策限制,溢价率不能真实体现,三圈内的三四线城市较为火热,整个土地市场规模有望回升。

从资金层面上看,继续实行稳健中性的货币政策和适度收紧的金融政策,金融去杠杆与防风险并行,信贷资金偏紧。

从房企层面上来看,马太效应凸显,TOP整体盈利性向好,房企的资产负债率严重失真,但整体融资成本和规模偏紧。

谈及机遇,鼎信长城认为当前房地产市场中存在结构性和转向性两大机会。当前我国城镇化率偏低、居住品质不高、三大经济圈集聚效应、不良资产规模提升等突出现象,房地产市场中存在较多结构性开发机会;由于政策的引导及房企转型,在长租公寓、城市级差改造、主题地产及资产证券化等方面也存在较多转向性机遇,鼎信长城站在行业一线,向监管机构提供了诸多行业发展建议。

房地产投资基金,在整个房地产融资渠道中,仅占据冰山一角,更多的资金被银行、信托、保险等占据。与传统PE基金相比,房地产投资基金具有规模大,周期短,平均回报率稳定且较高等特点。

与国外相比,国外发展较为成熟,主要以REITs为主要退出方式,而当前中国房地产投资基金仍以新开发或待改造的地产项目为主。

在当前监管形势下,房地产投资基金将回归本源,债权投资从严,股权投资为主,未来房地产投资基金的核心能力集中在投资及资产管理能力。在明确IRR的前提和标准下,风险和收益要适度兼顾和匹配,同时要锁定市场、成本和工期,整体坚持主体优、城市优、项目优、条件优、团队优的投资原则,快判断、快跟进、快落地、快放弃,对房地产开发过程中全流程关键节点及关键进度表进行专业管控,在锁定风险前提下追求高收益。

中国证券投资基金业协会邀鼎信长城对其全员干部开展业务培训,解读房地产行业趋势,把脉政策走向,前瞻行业布局,体现了私募基金权威监管机构对鼎信长城地产投资专业能力的肯定,而且从细微处展现了协会为推动房地产私募基金规范运作的责任使命感。

鼎信长城是国内领先的产业投资管理集团,投资领域涉及房地产投资、境外投资、PE投资等,其中地产投资业务版块已成为全国领先的地产基金品牌。鼎信长城与主流金融机构及行业领先的顶尖机构开展广泛而深入的合作。同时,受多家大型金融机构委托进行投资及资产管理,是主流机构最受信赖的专业管理机构。凭借专业的投资能力,深厚的金融资源,完备的资产管理体系,一流的管理团队及顾问团队,鼎信长城连续多年被多家权威机构评为全国最佳产业基金。秉承“五优投资原则”以及“规范、专业、专注”的工作理念,鼎信长城将致力于成为世界级最受尊敬的产业基金。



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