▲长城脚下饮马川项目主理人李丁先生
“40岁之前，做出名堂，40岁之后，活出名堂。”
这是李丁总为［长城脚下饮马川］项目定义的人格情怀
“那些扎眼出挑的项目，你是怎么弄出来的？”
有媒体朋友经常会问到李丁总这样的问题
他说：
“我往往会花上一大段时间给大家讲故事。
让大家明白我做项目的思路构想
然后大家集思广益”
▲［长城脚下饮马川］项目样板空间实景照片
李丁，一个被坊间奉为地产界营销教父的地产鬼才，他先后以《先生的湖》《全球候鸟度假地》等一系列地产营销界脍炙人口的项目而扬名地产江湖。在沉寂了时隔三年之后，这位以产品和营销影响力见长的资深地产营销人满怀自信的带着自己与团队倾力打造的名为［长城脚下饮马川］的旅游度假作品满怀自信地向我们走来。而这一次不同的是，他完成了从地产职业经理人转而成为地产开发企业家的角色转换。这一角色的转换，令人对于他的作品呈现更为之期待。
▲［长城脚下饮马川］项目公共示范区域实景照片
长城脚下饮马川生态艺术度假项目，地处北京密云以西北，金山岭长城脚下，潮白河两岸（靠近古北水镇旅游度假风景区）企业家李丁将这一片土地定义为拾得大地幸福实践区。首期亩的生态艺术生活度假地，被他和团队冠以长城脚下饮马川的名号，同时引进ClubMed作为管理方，使其成为全球第85家地中海俱乐部。
▲［长城脚下饮马川］项目样板空间实景照片
长城脚下饮马川项目是ClubMed在中国境内的第6家项目，本项是北方地区的首家，具有革新中国度假居住模式的意义；［饮马川］文旅度假项目提供多种生活方式的平层、叠加院落别墅（据悉，现项目一期房源已全部售罄）随着消费升级，中国大众富裕阶层消费者的资产总量将是美国同等收入人群资产消费总额的两倍,而摆在他们面前的是花时间陪伴家人、供养家庭以及享受更多的度假时光。而［饮马川］文旅度假项目正好满足这几点，解决了北京作为一线城市，度假休闲旅游+文化旅游的“常态化”
▲［ClubMed长城度假村］形象照片
根据项目相关负责人的介绍，在ClubMed项目正式投入运营之后（据悉，年1月投入正式运营）前往项目旅游消费的家庭可以依赖其专业儿童托管服务和儿童俱乐部；其中包括，4到23个月宝宝，2到4岁以下幼儿，4到11岁以下儿童，11到18岁以下青少年等。ClubMed可为各个年龄阶段的孩子们提供丰富的体育和艺术类活动，特别是专业亲子教育、深度情感沟通的专项特色服务。这也为项目打造家庭亲子游学消费模式提供了一个良好的项目实践和体验示范。为项目的内容运营提供了优质的文化资源条件。
上个月，多彩投新型空间众筹平台与［饮马川］文旅地产项目在北京共同举行战略合作签约仪式和战略合作新闻发布会，宣布多彩投与［饮马川］项目将在众筹空间领域市场深入合作，预计今后合作规模达1亿融资额。与此同时，项目还特别引进了瓦舍酒店公司旗下高端非标个性生活方式类度假酒店［既下山］旅游度假品牌的合作，这无疑为项目的持续内容运营注入了新的活力。
▲［长城脚下饮马川］项目网络照片
旅游地产角度评价项目
根据国家统计局所披露的数据显示，截至年底，国内旅游地产项目共计个，年底，该数据已经刷新至个，到年该数据则显示增至个。在年，这个重要的时间节点，国内旅游地产供应增长快速，市场步入红海竞争阶段，各个旅游地产项目布局遍地开花，竞争格局更加复杂多变，海南、长三角、环渤海成为旅游地产最为集中的三个区域。年，有家企业涉足旅游地产，稀缺自然资源的抢夺成为行业发展焦点。
地产界圈内的朋友们都知道，历来开发旅游地产项目坊间笑谈总说十个项目九个亏。但即使是这样，为什么当下还会有那么多开发商，甚至越是第一梯队品牌价值与综合能力排名前十的开发企业都在争相抢占这个市场呢？其实首先一个我认为应该是出于企业产品战略布局的考量，第二个是考虑企业经营战略的风险分散。
但是，像饮马川这样另类的文化旅游开发项目，首先占领了绝无仅有的文化资源，其次在历来传统保守的地产开发圈内，引进ClubMed也可以说是一个创新的突破。在众多旅游度假地产项目当中就更加显得独树一帜。
地产开发，“黄金十年”与“白银十年的价值差
从产品运营，项目运营，到品牌运营的关系
众所周知，国内的房地产已经从开发商们所为之称道的“黄金十年”的热浪之中逐步褪却之后，过渡到如今的所谓“白银十年”，那么问题来了，什么是开发商口中所说的“白银十年”？其实笔者是这么来理解的，所谓“黄金十年”是一个房地产行业爆发的黄金十年。无论是从开发项目的投资回报率还是从市场经济价值最大化的，政策以及政治贡献都是一个空前绝后的十年。这其中孕育跟成就了多少千万亿万富豪不说，但不可否认，它的确为中国的城市化进程作出了巨大的政治以及经济贡献。而如今所说的“白银十年”讲的是开发商们在经历了这种爆发式的“赚快钱”的过程之后，如何转变心态去适应房地产经济周期的规则，转而重新审视这个行业，沉下来去花心思做产品，修炼“内功”，开发商真正应该具备的品牌内涵跟树立品牌个性，从而产生消费市场对于开发商的品牌忠实度及认可度。
这里所讲的产品，更多的其实是指的品牌运营。品牌运营的定义是基于开发商产品以及品牌之上如何价值最大化的使项目长期具有源源不断的市场知名度，同时又能不断带动项目附属产业价值的提升。这其实要求开发商具有长足的产品以及从项目开发的角度出发而建立起来的品牌战略。说到这里，似乎打造产品内涵以及产品个性就成了内容打造的关键因素。而这也正是时下许多地产开发商，特别是文旅地产开发的关键价值所在。
毋庸置疑，能够专心做产品运营的房企在业界其实是有两极分化的情况出现的。例如；地产界最负盛名的产品之王；万科就是最好的案例。万科的产品骨架首先是抓住广大的刚需升级用户体验，从最开始主打青年90+产品体系，到后来的好美家全系家装样板体系。无不昭示着万科作为行业龙头对于产品打造追求价值与市场最大化的产品诉求。那么从传统房地产咱们再来说说文旅地产的项目价值运营。
其中无外乎追求两个基本的运营要素；第一，稀缺的自然资源或独有的文化价值，第二，开发商对于项目的产品定位与项目个性价值体系风格的塑造。然而根据近些年笔者所走访访到的许多文旅地产项目来看，许多出彩的文旅地产项目除了拥有天然的地理优势之外，项目运营是否成功，开发商对于产品定位与价值体系的个性风格塑造确实起到了比较关键性的一些因素。
而在其中，笔者发现一个有趣的现象。跟传统刚需地产项目针对单一的一次家庭性消费行为不同，文旅地产不仅针对一次性家庭消费，同时还具有在文化创意跟项目附加配套增值服务之上有持续运营的项目内容消费价值的目的地消费行为。
从财务风险的角度上来讲，就可以归纳成为项目既有了稳定的售价标的收入完成资金链回笼，同时与项目配套营销发展而来的附属产业标的又能不断地为项目带来持续不断的项目流量，使得文旅项目本身增值的同时，也带动了项目地区的经济发展，从而拉动项目溢价。这也是判断项目运营是否成功的一个重要指标。
从而回归到品牌价值也是同样的道理，房地产开发的战略思维首先还是无外乎从具体的产品或者是基于项目入手的，任何高大上的平台口号如果最后落实不到产品跟项目，那么最终也只是昙花一现并无作用。最后，根据以上观点，欢迎大家多多补充交流。笔者的个人70
