“小祖宗“的前程，让多少家庭感喘不过气来？
买房为孩子，是不少家庭购房置业的一大“刚需”理由，也是多彩楼市的一大看点。随着9月中小学的开学，西安不少学校周边的“学租房”租金降了，新房房源多了，热点学校周边的房价涨了！为了孩子，是买房还是租房，不同的客观条件应有不同的选择。
有教育指标的房源价格看涨买房比租房划算
为了孩子上学，不少家长倾向于租房陪读，但也有人在二手房中介或是一些“过来人”的撺掇下，购入学校附近的房产。与租房相比，自己买房相对稳定，住起来也更舒适，最为关键的是，有家长买房陪读，几年时间还赚了数十万元。
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赵女士三年前为了照顾孩子上初中，在位于西安市科技四路的枫林绿洲小区买下一套三居室，算下来单价元/㎡多。“这个小区年入住，我买的是二手房。”她说，买的时候其实有些犹豫，因为楼市行情不好，当时西安有不少楼盘都开始降价了，总觉得自己“是不是买贵了？”
今年孩子高中考到别的学校，眼见又得搬家，她就寻思着把这套房子租出去，结果到附近的中介一问行情，竟然发现小区同样的房子都卖到元/㎡多了，“主要是小区带附近小学、中学的指标，周边一些没有指标的房子，卖不到这个价。”
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而据21世纪不动产西安望庭国际店店长张东说，在学区房价值看涨的前提下，买房陪读的确有可能因房子升值而“赚钱”。他介绍，目前在高新路沿线，因为有高新一中、高新一小、高新三小等学校的缘故，一套配备齐全的两居室，月租金平均在元，一年花费超过3万元，孩子在这边读初中，三年房租的费用就得近10万元。
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“如果家里资金条件充裕，在附近买套房是个不错的选择。”他认为，目前高新路沿线的学区房价格在万元元/㎡左右，两居室总价大概在90万元左右，首付一半的话，贷款45万元。按20年还款来计算，如果是二套房利率上调至基准的1.1倍，每月还款元出头，和房租相差并不多。
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张东表示，这样算主要省的是房租，赚的则是房价上涨后的差价。而究竟房产升值能“赚”多少，主要取决于当初入手时的价位。
名校“僧多粥少”周边房价比其他区域更坚挺
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确实有陪读家长因为买房陪读赚到了“意外之财”。
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毛先生的女儿年考入西工大附中念初中，当时他家住文景路上的单位住宅小区，虽然夫妻俩上班方便，但孩子上学将近一个小时。“女儿当年才13岁，家里也不放心她来回上下学。”妻子就和他商量，去学校附近租房，方便照顾女儿。租房不到半年，房东就反悔要收回房子，他不得已搬家。那时候边家村附近的房子多一平，为了求个稳定，他最终决定在太白南路旁买了一个两居室“陪读”。
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“最终选了一套64㎡的老房子，房东不愿办贷款，我们东凑西凑才把房款结清。”毛先生说，当时买房没考虑小区环境，也没考虑朝向和楼层，就是为了方便孩子上学。直到女儿高中毕业，这座7层的老居民楼，毛先生全家一爬就是6年。
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去年孩子去浙江上大学了，毛先生意外地发现，这套老房子价格涨了近一倍，能卖到近元/㎡。因为舒适性比较差，他和妻子商量，把这套房子和文景路的房子都卖掉，去换一套环境更好的商品房。
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调查中发现，虽然西安没有北京那样每平数十万的天价学区房，可随着“陪读”家庭越来越多，教育资源又有限的情况下，西安名校附近的房价依然不菲。
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9月1日在曲江大道一家中介公司，负责人钟伟介绍，对面就是曲江一小和一中，今年来看房的家长一直不少，“7月卖了8套房子，有6套是家长要的学区房。”因为中海熙岸、御湖等小区的新房没有，二手房就抢手了，“价格比前两年涨10万很平常。”
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抢手的学校资源，甚至让在售楼盘“赢在起跑线上”。住在雁塔南路一小区的邹先生，比较后悔当初的买房选择。他说，这个片区在南三环外，各方面都不成熟，小孩上学就指望小区配套的学校。两年前他买房时元/㎡，开发商宣传有学校，结果只兑现了幼儿园，小学却没影了，现在这个小区已降价到元/㎡出头，“对面小区承诺的小学今年开学了，房价也一路涨到多。”
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据克而瑞西安机构调研，目前“学校”在影响西安购房者的各因素中，仅次于“地段”。“能兑现学校的房源大约要比没有学校的房子贵元/㎡以上。”该机构总经理朱郁介绍，年至今，西安平均房价一直在元/㎡以内。全市均价常常被低价房源、降价房源拉低，而学区房的价格显然要更为坚挺。他举例说，西部大道沿线的房价大致在6元/㎡，这里一个热销楼盘却卖到元/，很大因素是因买房带幼儿园、小学两个学位。
今年房租涨幅不明显关键是房源在增加
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开学第一天，曲江一小和一中门前挤满了接送孩子的家长。“其实我之前也想着买套学区房。”学生家长方女士说，可咨询后发现价格都太贵了，最后还是在这附近租了一套房子陪读。
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其实相比价格高企的学区房，周边租房市场的火爆程度一般。钟伟认为，如果不是学区房业主，孩子很难“挤”进一小和一中，所以有不少家长直接“买”学位。
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此前有报道称，开学前后，在西安各学区租房的市民发现，房租都已经出现明显上涨。由于房源紧俏，要想租到学区房，就得多掏钱。不过在调查中发现，各学区的租房市场并不一致，有的房租的确涨了，还有的地方反而降了。
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“周边老旧小区多，优质‘学租房’比较难找。”玛雅房屋永松路店客户经理李双介绍，永松路附近有西电附小、附中和其他几所公办中小学，8月以来租房客户比往常多了10%左右，其中又以为了孩子上学方便而求租的家长居多。他表示，离学校近、小区环境好、房龄新、出行又方便，这样的房源很难找，但如果要求不太苛刻，可选余地还是比较大的，“老小区两室月租-元，高层元左右，比去年同期最多涨了一二百元。”
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在西安市沙坡开房产中介的赵强表示，目前交大附中周围的学租房，配置齐全的两室能租到元/月左右，但和去年8月比，整体要便宜-元。说起房租下降的原因，他认为是两方面原因所致：
其一，也是最重要的原因是供应量明显增加，而需求增长不明显。现在新入住的楼盘越来越多，可供租赁的房源也相对充足，房子并不像想象中那么难找。其二，房租价格的高低，与房东、房客之间议价能力关系密切，个案变化较大。比如，同样一套房子，有的人能元租来，有的人却需要元。
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海汇房产永松路店客户经理王发楼也表示，今年8月中旬之后来租房子的客户明显多了起来，虽然房租比上半年每月相比有所上涨，但和去年8月份相比，却是下降了元左右。他认为下降的原因和需求度降低有关。
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“高新路这边学区房的租金和去年比变化不大。”张东介绍，这个片区的房租他印象里三年前就是这个水平。不过对各学区的房租情况，他觉得要区别来看，“如果是老旧小区集中的区域，品相好的房子租金肯定会要的高一些；而在高新、曲江及其他一些新建楼盘比较多的区域，房源品质相差并非特别悬殊，租金也就更平均一些。”
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西安经纪人协会会长邵涛介绍，学区房租的增减呈周期性变化，一般寒暑假即将结束时，到开学前后的一段时间，租金会比其他月份高20%左右。但是从近几年的整体租金看，涨幅收窄，而主要原因还是有些学区房旁边的房源在增加。华商报记者在采访中发现，西工大附中、铁一中、交大附中等名校附近，近几年可供出租的房源的确在增加。
陪读两三年租房其实也挺划算
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学区房价格坚挺，孩子毕业再卖出还有的赚；学校周围的房租涨势却不明显，那么陪读家庭到底该买房还是租房？
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“最终选择租房还是买房，要根据家庭的经济承受能力情况来定。”中商联商业研究专家工作委员会副主任王建红建议，对于有足够实力的家庭而言，买房陪读比较划算。考虑到学区房的保值性，孩子毕业后也可以选择出租或者出售，从而获得额外的投资回报。但如果是贷款购买，就必须计算好家庭的财务状况。要知道，二套房或者是三套房贷时，首付门槛和月供压力都会随之提高。
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他介绍，如果是打算买房陪读未来卖出，几年内频繁买卖房屋所产生的个税、中介费及其他居住成本，也是不得不考虑的。因此，如果只是在学校附近陪读两三年的话，并不一定要专门买房，租房其实是更为经济划算的选择。
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当然，上述情形仅涉及陪读而并未考虑学位问题。美城机构首席市场分析师沈玮介绍，西安不少新楼盘对外宣传学区房概念，但并不一定买房就能上学。家长在选购时应当了解清楚所购房源是否具有上学指标。关于这方面情况，请参看《西安楼市之痛：为何遍地"教育盘"孩子上学还有难？》一文，点击标题可读。
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“孩子上学买房还是租房，主要是看个人家庭经济能力，以及孩子上学的时间长短。”陕西房地产研究会会长王圣学认为，到底哪个划算，这是因人而异的。
学区房不宜过早买?二手房还要留意户口迁移
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“父母之爱子，则为之计深远”，学区房高价不胜寒，有些家长干脆在很小的时候，就开始张罗购买学区房。但业内人士提醒，学区房并不一定是越早买越好。
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王建红建议，学区房不宜过早购买，家长应当根据自己孩子的年龄和上学计划，提前1到3年的时间进行权衡。另外要提醒购房者的是，买学区房是为了让孩子就近入学，只是陪读不牵涉户口问题，如果是划片入学则需要迁移户口，而且会在户口迁入时限上有一定要求。
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以公办中小学为例，西安市执行的学区划片虽说相对稳定，但每年也会根据片区入学孩子的情况，进行部分调整。这就意味着，一旦买的学区房遭遇学区调整，对家长来说就是“计划赶不上变化”，这房子买的可就闹心了。
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另一方面，西安目前每年也有不少新建学校，一些原本没有优质学校的地方，可能会通过新建楼盘与名校联姻的方式、或者开发商代建在几年内拥有学校，这时候花高价去买学区房就不划算了。
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市场人士提醒，另外，在二手房买卖过程中，产权过户与户口迁移并不是同时进行的。原有户口全部迁出之后，后买者才能办理户口迁入手续。否则，即使房屋产权属于自己，仍有可能会面临落不了户、上不了学的尴尬。
本文据华商报，作者：李程王静。版权归原作者所有。转载请注明。
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