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点击上方“华商报”可快速 　　3月30日，西安市住房保障和房屋管理局下发通知，针对一些开发商或者代理机构工作人员，以限贷收紧、首付提高等为幌子，散布谣言、传播谣言，故意制造紧张氛围，诱使部分购房者恐慌性购房。还有个别房企变相增加附加条件，如捆绑销售车位、储藏室，迫使购房人被动接受等情况，该局明确要求，各房地产开发企业或经纪机构要规范商品房销售行为。

　　3月31日，该局就规范开展商品房销售活动，对30余家开发商进行约谈，并与这些企业签订承诺书。同时明确要求，严禁房地产开发企业以分批、拆零等方式，拖延预售申报时间或采取分幢、分层、分批的方式进行销售；对意向购房人数多于可售房源的，应采取公证摇号方式公开销售。

　　西安市成为继上海、长沙、南京、成都、武汉、杭州之后第7个实行摇号买房的城市。

现状：西安楼市真的一房难求？

　　突然让交款还只收现金

　　“年交的首付后，迟迟不让交后续款，现在突然要求让退房。”4月11日，位于西安市西三环附近的一项目，10多名业主站在楼盘框架上，要求与该项目开发商对话。

　　据购房人李先生介绍，他们这一拨购房者交款时间在年年末、年年初，因项目正在建设中，大家缴纳首付款后，等待交付第二笔费用，但迟迟没有人通知，问了几次也没明确回答，只是让等。他称，去年年底，大家突然接到通知让交款，但前提必须付现金。大家到场后发现，收钱人不是此前见到的开发商工作人员和财务人员，所以拒绝交款，要求能代表开发商的人来收款，对方听完购房者诉求后直接走了。现在开发商以当时未交第二笔费用违约为由，要求解除购房合同，在多次找不到开发商的情况下，只能出此下策。

　　4月11日下午2时，华商报记者在现场看到，该项目大门紧闭，门口停放着一辆警车。从铁门里面走出来的一位工作人员在查看记者证件，电话请示后让记者去售楼部。而售楼部的工作人员则以负责人不在为由，拒绝记者采访。

楼盘半夜偷偷摇号售房

　　“当时通知的是第二天（年4月10日）上午摇号，该项目却提前在4月9日晚就偷偷摇号了！”说起在西安市凤城一路城市锦上项目买房的经历，37岁的牛女士有种被戏弄的感觉。

　　据她称，因在西安市北郊工作，年年初就递交了相应资料，当时承诺可以办理按揭贷款。在今年西安市房价出现波动之后，也是多次到该楼盘询问，最后被告知，4月10日上午8时开发商会在线上系统选房。但当日上午到场后发现，大门紧锁，玻璃门上面张贴“全体工作人员外出培训，售楼部暂不开放！”一打听才知道4月9日晚，该项目已经提前进行了摇号售房，与她有相同遭遇的不下20人。

　　“在西安市住房保障和房屋管理局刚刚发布通知，要求开发商采取公证摇号方式公开销售，不得带有歧视性地选择购房者，但通知才下发几天时间，城市锦上项目就敢这样明目张胆？”牛女士质问，城市锦上项目的这种半夜摇号行为，该由谁来管呢？

　　4月11日下午，华商报记者来到城市锦上，售楼部大门紧锁，工作人员表示，该项目售楼部这段时间不上班。

　　4月12日，西安市住房保障和房屋管理局相关负责人表示，针对城市锦上半夜摇号一事，该局已经对城市锦上开发企业做出处罚，对该企业限制网签，并停发新的预售许可证。

揭秘：业内人士分析

西安房价上涨五大原因

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西安城建开启新局面

　　“西安今年楼市的这种情况，是从业20年来没有遇到过的。”西安市某地产公司负责人坦言，西安招商引资、城市基础设施建设等都开启了新的局面，特别是今年要启动“国家中心城市”、“大西安”、“关中城市群”的布局建设，同时提出西安要加快西咸一体化建设，着力打造西安国际化大都市，要建设大西安、带动大关中、引领大西北。

　　因此，西安楼市对外来投资者很具诱惑力，“安居乐业”是中国的传统，外地来陕投资商增多，让更多的外地人加入投资购房序列。

2

一线房企收购兼并

　　“当一线城市开发商被引进涌入西安，本地房企及一些小房企，无论是资金量还是营销炒作、包装，根本不是对手。”4月10日，在西安市高新区一茶馆，一位地产独立评论人表示，随着被引入的这些大型房地产企业在西安市大肆收购、并购房地产项目，西安楼市已稳步增长了10多年的价格格局被打破，稳定的楼市价格体系也土崩瓦解，因为资本最大特点就是逐利性。

　　这也就是一年半时间，西安市商品房价格涨幅，将过去10多年的价格翻番。

3

人为制造的“饥饿营销”

　　“对经历过北京、上海、广州等一线城市运营的开发商来说，将西安市此前均价多元/平方米价格，炒作包装到1万元以上，不费吹灰之力就能完成。”这位独立地产评论人称，这一次炒作，首先是从一个帖子“西安房价将涨到××元”开始，无数售楼员在 　　西安交通大学房地产研究所一位工作人员也认为，对于目前“房荒”问题，都是开发商和经纪机构人为制造的“饥饿营销”，故意制造紧张氛围，诱使部分购房者恐慌性加价购房。

4

宽松落户政策让刚需族紧张

　　西安交通大学房地产研究所工作人员还提到，西安市落户政策放宽以来，落户人数逐步在增多，“西安市今年落户政策的一步步放宽，让很多外来刚需购房者越来越紧张。”

　　西北大学经济管理学院一位教授认为，对有市民称“房荒”是因西安人口剧增所致，他表示，从去年到目前，西安市落户40多万人。不过今年西安市商品房供应计划要上市22万套房，再加上限购政策，中低收入家庭还有保障房供应，房屋供应量与购房量，应该还没有达到千人排队买房的地步。

5

一季度供应与预估有差距

　　对于“房荒”，西安市住房保障和房屋管理局相关负责人表示，年西安预计总计将推出约万平方米，共22.55万套房源。今年一季度计划上市万平方米，2.5万套商品房。但根据目前统计情况来看，一季度只上市了万平方米，部分楼盘并没有按照预期计划上市。

　　他表示，没有足量上市的主要原因是，所有工地因禁土令停工几个月，工程进度放慢。同时，从去年至今楼市去库存比较彻底，这是造成部分楼盘房源紧张的原因之一；再加上“大西安规划布局”及“放宽落户政策”等一系列消息，销售量比较好，库存持续下降，短期内住房供应有些不足。

调查：多家楼盘称已无房可售

房子到底被谁买走了？

　　“没有房子了，现在也不做登记，具体得等公司通知。”4月8日、9日、10日，华商报记者连续对西安市多家楼盘进行走访时发现，与之前销售人员笑脸相迎相比，现在很多售楼人员见到客户上门，已懒得起身。

楼盘销售人员称都是西安市人买走了

　　“都是西安市的，因为限购，外地人想购买是需要资格审核的。”在西安西部大道一处楼盘，销售人员表示，西安市户籍新政，对外地来西安落户的购房者，购房资格约束力小了很多。

　　她笑称，虽然夹杂着外地口音，但主要还是西安市人，你不能不让西安市人买房吧！

　　“年，鄠邑区的房价徘徊在元/平方米，现在元/平方米都没有房，不是不卖，是没有这么多房源了。”在西安市鄠邑区一处楼盘，工作人员表示，要想买，需等到8月份才会上市。

　　那么都是什么人来买房？工作人员表示，都是鄠邑区的拆迁户及即将拆迁的村民，其他的人比较少，因为一次性拿出这么多钱来购房，对那些需要通过银行按揭贷款的“刚需”来说，显然承受不了。

追问资格审核数据房管局两部门互推

　　楼市“一房难求”，实际购房人又有多少呢？网签有多少？通过西安市购房资格审核的又有多少呢？

　　4月10日下午3时，华商报记者来到西安市住房保障和房屋管理局产权市场处，针对西安楼市今年一季度网签和成交量的问题，一位工作人员表示，这些数据暂不对媒体开放。

　　那么今年以来有多少人通过了西安市购房资格审核呢？对此，该工作人员称，西安市购房资格审核由该局交易管理中心负责，建议去询问该中心。

　　4月10日下午4时，当记者按照该中心要求填写采访提纲，下午5时许，该中心一工作人员表示，该中心只进行资格审核，数据不统计，若问统计数据，建议去问该局产权市场处。

算账：西安在售商品房成本

.22元/平方米

　　根据西安市物价局年公布的商品房销售价格，多数楼盘销售价格已经突破万元，那么西安市商品房成本价是多少呢？

　　4月11日晚，某品牌房地产西安分公司工程部负责人给记者算了一笔账，他表示，商品房建设周期一般在2.5年到3年，甚至更长时间。目前销售和上市的商品房，开发商是在年、年前后拿到的建设用地。

　　他介绍，商品房售价主要由土地成本、建安成本、税费以及其他不可预期费用、各种保证金、利润等组成。

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土地成本

　　其中地价是房价的重要组成部分，地价越高，房价必然走高。根据网上公开的数据，年西安土地单价成本为.22元/平方米；年西安土地成本单价为7.46元/平方米。

2

建安成本

　　建安成本由人工、机械、材料三部分构成，其中人工费用占45%；机械费用占20%；材料成本占35%。建安成本在0元/平方米，去年市场价格略有上浮，但最高不会超过元/平方米。

3

各种税费

　　这位负责人介绍，现在商品房开发成本税费项目很多，比如大市政费用，里面包含市政公用设施配套费、劳保统筹、新型材料专项基金、散装水泥基金、人防易地建设费、消防火灾自动报警系统联网费、渣土排放费、定额编制费等，再加上供电、天然气、有线电视、报建审批、供热、自来水，以及税。交了土地使用税，还要交契税，原先的契税是土地成交价×3%，交到财政局。现在的契税是税务局收，按照（土地成交价+大市政配套）×3%，税负占到建房成本的30%，计算下来这部费用在元/平方米。

　　计算西安的在售商品房成本，从地价出发，通过楼面价、建安成本、房地产开发费用、税金和附加费用、预期利润等数据，大致可以推算出参考房价。

　　其中楼面价就是开发商在拿地之后，通过计算出来的楼面价，可预测房屋的保底价。目前难以去找一个平均的容积率，就以年西安土地单价成本.22元/平方米来当做楼面价计算，建安成本就取元/平方米这一数值，房地产开发费用、税金及附加费用等按元/平方米来算。按照计算公式：房价=楼面价+建安成本+房地产开发费用+税金及附加费用+预期利润，西安市目前上市商品房成本价格为.22元/平方米。

　　那开发商的利润从哪里来？这位负责人表示，除了商品房价格利润外，开发商还有商业及车位销售、物业管理等。

　　那么平方米的房子每月按揭得多少钱，多少年能还完？

　　西安一银行信贷部工作人员算了一笔账，以今年25岁小莉为例，她准备按揭贷款购买一套平方米商品房，以西安城区商品房销售价格为00元/平方米计算，按照首付三成要求，需要提供30万元现金，然后剩余的70万元房款办理30年商业按揭。

　　该工作人员表示，按照等额本息法计算，小莉需要每月支付.09元。对于目前没有稳定工作的小莉来说，银行是不会放贷给她的。

　　华商报记者从西安市统计局最新公布的年西安市经济运行情况看到，年城镇常住居民人均可支配收入元，即城镇常住居民人均可支配收入每月为.33元。

疑问：四道限购令!

为何刹不住房价涨价风

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限购如何被户籍新政“化解”的？

　　从年1月1日起，西安市连续四次出台限购政策，但为何四道“限购令”刹不住房价疯涨呢？

　　西安市住房保障和房屋管理局有关工作人员表示，针对出现商品房价格上涨的苗头，该局就开始从限购区域、限购人群再到限定套数，甚至为了防止出现炒房，对外地人西安市购房要求出具两年社保，限制和限定的条件已经很多。目前出现的这种情况只能说明“需大于供”。

　　而针对西安市住房保障和房屋管理局一年内连续出台的四道限购令，西安某房地产公司营销部负责人表示，所谓限购其实已被户籍新政化解，比如房管部门限定，西安家庭只能拥有2套房，外地人家庭能有1套。落户后外地人就成为西安市民，可不受出具两年社保等要求买两套房，把外地亲朋好友户口也落户到名下，还可以继续买房。目前全国各城市房产信息并未联网，外地人在其他地方有没有住房，西安市房管系统根本查不到，你说可以买多少套呢？

2

西安市房价涨势是否在可控范围？

　　对于最近两年西安市商品房价格持续上涨，西安市住房保障和房屋管理局有关工作人员表示，西安市物价局目前对商品房价格实行的是“一房一价”，对于房价涨幅不做置评。

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西安市商品房供应是否充足？

　　西安市国土资源局相关负责人介绍，西安市年—年住宅用地供应计划结构为：年租赁型保障房（含安置房）供应为亩，商品住宅为亩；年至年，租赁型保障房（含安置房）供应为亩，双限房亩，商品住宅亩。

　　根据西安市房管局公布的年度西安市主城区及长安区新建商品住宅（含公寓）上市供应计划，年西安预计将推出约万平方米，共套房源。

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房价疯涨是否有补贴打算？

　　8年，为恢复震后房地产业发展，西安市政府出台《关于恢复房地产业发展的若干意见》（市政发87号），《意见》规定，自8年9月4日至9年12月31日，凡在西安城六区（含四个开发区）购买90平方米（含90平方米）以下商品住房或购买平方米（含平方米）以下二手住房的，购房户按购房款总额的1.5％享受政府财政补贴；购买90-平方米（含平方米）商品住房的，按购房款总额的1％享受补贴；购买平方米以上商品住房及二手住房的，按购房款总额的0.5％享受补贴。

　　同样，开发商所开发的普通商品房项目，在9年6月30日前房地产开发企业按期开工的，项目应缴纳的城市基础设施配套费在元/平方米基础上减免35元/平方米。经发改、建设、国土部门审核同意，房地产企业申请延期不超过半年开工的，城市基础设施配套费减免25元/平方米；房地产企业申请延期不超过一年开工的，城市基础设施配套费减免15元/平方米。在经批准的延期内不作为闲置土地。

　　那么这一次西安市楼市价格疯涨，西安市对购房者是否有补贴打算？西安市住房保障和房屋管理局有关工作人员对此不做回答。

建议：商品房求大于供

更需加强管与罚

　　3月30日，西安市住房保障和房屋管理局出台《关于进一步加强商品住房销售管理的通知》，其中明确要求开发商，对意向购房人数多于可售房源的，应采取公证摇号方式公开销售，由公证机构全程监督，严禁内部预留房源或设置全款优先选房等限制性条件。

摇号需要职能部门介入监督

　　华商报记者从西安市长安区住房保障和房屋管理局获悉，位于西安市韦曲街办的某楼盘，应该是西安市买房新政后第一个摇号的商品房项目。

　　据房地产公司负责人介绍，3月29日，该公司拿到《商品房预售许可证》，第二天（3月30日）西安市房管局出台新的政策，于是对3月31日销售模式进行了及时调整和对接。按照要求，该公司在公证人员及相关职能部门工作人员监督见证下，通知多位意向客户全部到场，对这批推出的套房源公开摇号。中签者有全款，有按揭，有公积金贷款，也有商业组合贷等多种形式。

　　西安交通大学经济与金融学院一位教授建议，目前西安楼市出现的“买房摇号”政策，其实职能部门更应细化流程，比如公证机构由政府部门委派；二是只有取得购房资格的购房人才能参加摇号，杜绝一部分开发商和投资者人为炒作、操作，让真正的刚需买到房。

加大对捂盘和炒房惩治力度

　　“在目前需求大于供应的情况下，开发商怎么会不考虑利润最大化呢？”4月12日，在谈及目前是否存在开发商捂盘惜售的情况时，西安市住房保障和房屋管理局一位不愿透露姓名的工作人员表示，现象应该存在，但落实证据很难。

　　他举例称，按照商品房的预售许可管理要求，开发商拿到《商品房预售许可证》之日起，10个工作日之内必须开盘，开发商在西安市物价局审核的房屋售价无法改变的前提下，会有选择性地把房子卖给一次性购房者，来加快回笼资金。

　　对开发商捂盘惜售如何处理的问题，他表示，房管部门严禁开发商，以分批、拆零等方式拖延预售申报时间或采取分幢、分层、分批的方式进行销售。对于违反销售规定的，将按照《关于实行商品房销售违法违规行为记分管理的通知》要求，对违规主体一次性记10分、限制网签销售、暂停受理新申请预售许可，通报有关部门实施联合惩戒。

　　而对于炒房者，该工作人员表示，西安市会对购房资格审核，对提供虚假资料的，将取消西安市购房资格。

来源：华商报记者陈思存摄影黄利健部分配图来源网络