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David每周楼市分享

/04/19

今天是4月19日，David说如期而至。

不知不觉David说已经坚持报道快满一年了，对于我这样非专业写手来说，还是存在很大的难度。

即要报道新的一线市场，又要普及买房技巧，还不能太广告，得有干货，其实房地产这周跟上周能有多大区别呢？

如果没有政策的调控，基本上不会有太大的变化，哪怕有，一般人也看不出来，但是我能看的出来。先给大家来个结论：深圳二手房看房量还在持续回暖中，基本上跟上周保持一致。

周六我和我小财圈的小伙伴们一起喝早茶，聊起来接下来在房产上面还有没有机会，我们得出一个结论：

在深圳专业的房产投资者已经陆陆续续的退场了，这一次，可能真的只会剩下真正按需买房的家庭，最稳妥的就是学区房。

今天一开始就上干货，大家可以拿小本本记一下。

按照目前南山或者宝安随便像样一点的小区10w+，如果纯属满足居住性需求，普通住房的天花板或许就是他家庭收入的天花板或者+他可以变现的房产收益。

按照现在实际参考价来贷款买房，首房首贷5成左右，换房房价超过万的要7成左右首付，基本上等于卖了自己的房子收回的钱，未必还能买回来自己刚卖的房子，所以居住性换房，都不能轻易换得上。

喝茶期间小林回顾了自己三次买房的过程，因为买房跟我结缘，也成为极为要好的伙伴，我给大家展示下普通的工薪阶层如何在深圳买房：

年我在西部电子的地铺捡了个“穷小子”客户，首付有30万的现金，因为多次租房搬家，想在离科技园近一点的地方买个属于自己的房子。

我给他买了友邻公寓30平68万，当时没看现房，看了我自己家在出租的房子，我半年前买的，同户型30平55万，就这样小林成了我租客的邻居。

他是中兴的一个普通职员，买房父母支持其中了20万首付，加上自己的10万块，怕压力过大，仅贷款38万，当时月供元。

年底谈了恋爱，因为自己买的友邻已经涨到90万了，对于房产带来的收益感到意外，主动多次带着女友跟我一起到处看房。

对，陪其他客户看房的时候也一起来踩盘。

最后女方说服父母，拿了50万首付买了怡园大厦98平万的三房。这个小区很多人都不知道，就在学府路西部电子楼上，当时月供元。

怡园大厦

年政策，解放了多年的改善购买力，卖掉房子依旧可以按照首付三成，我立马建议他们双方卖了各自的房子，一起重新布局一套婚房结婚。

友邻万卖的，怡园大厦万成交。收回的现金加上存款大概万，然后我帮他们买入一套西海湾花园平万，作为婚房，同时为了方便老人照顾，在同一个小区又买了一套80平万。

一直持有至今，平目前市值0万，80平市值万，算房产净值大概万。

他们是属于极低负债的家庭，现在都还是保持原来不到的月供，家庭年收入目前也还是保持在50万一年（女方有小孩后全职在家带娃了，偶尔继续跟我一起看房，然后参与一下我买房的过程）。

我和小林夫妇算是彼此贵人，当时我就是一个普通的中介，也是我买的哪儿他们跟着我买哪儿。

友邻公寓、怡园大厦我都买过，我在西海湾隔壁小区海印长城也买过，当时带他们看两个小区对比后，他们更喜欢西海湾，就买在这里。

西海湾花园

那个年代，讲真，买房不需要技术含量，买到就是赚到了。

但是我在投资房产过程中会跟他们分享我的过程，他们看着我的成长和变化也参与进来，首付差一点时他们也愿意相信并投入。

周六这次组局也是他们组的，在这个情况下，他们说买房已经不想买了，不过西海湾的学区不是太好，他们还是想让我卖掉一套换南二外的学区房。

按照目前政策和他们家低负债的意愿以及实际的收入水平，大家能想到50万年收入的人资产万了，还是被学区房档住？

最后我告诉他们，按照当下政策和你家庭实际条件，建议两套都卖了，拿万现金去买万的房子，他们还要留够未来6年的月供现金流才敢动手，这类人就是深圳学区房最强购买力。

另外在深圳买房，父母不帮忙，真的会很难，他们家庭也是双方父母都给了全力的支持，还有就是找大伟哥买房，最重要。

——

小桌的几个小伙伴对深圳的楼市长期还是向上看好，只是还具备增值的资产已经不是遍地开花，是那种有额外价值愿意去支付更高溢价的资产，目前比较确定的就是学区房。

如果问学区的风险在哪里，就是来自学区房政策的调整。但是学区的划分涉及方方面面，官方不会轻易去做这种吃力不讨好的事情，深圳也从未发生过原有学校被划走的案例，所以当下我还是鼓励小林为了自己孩子换名校学区房的。

那么算上这次换房，他们已经是第五次买房了，这样的家庭算是炒房者吗？

他只是在自己该买房的人生阶段敢买房，然后也是兢兢业业的上班一族，所以我认为他不是炒房人，也是一个房住不炒，按需买房的家庭。

深圳目前大部分买房者都是这样的角色，买来自己住，或者换一个居住更好的房子，真正完全投资炒房的在深圳真的少之又少。

所以大伟哥客观地认为：深圳的优质不动产，短期稳定横盘，长期看好，可以坚定持有和买入。

近期我在自己付费群里做了个小调查（纯属网友观点，不做任何投资参考）：

以下哪个片区的泡沫最大：

①碧海②前海南③宝中

④深圳湾⑤没泡沫

你们猜一下大家答案是怎么样？当然，群友总是会很提出针对性的问题，比如问我领航城有没有泡沫的，公开的秘密，目前领航城的价格没有泡沫，还是可以买入持有的。

二手房不太行，各路中介开始疯狂推临深，也有群友发问目前没有深圳的购房计划，想去佛山买一买，还要写男女双方的名字一起，问我这样行不行。

对于临深我说过，临深城市主要靠深圳带动，虽然这位网友提问的是佛山，我并不能把佛山当临深对待，它属于广佛同城。

不过一个道理，首付首贷花在非深圳的城市，最后又要回来深圳买房，这个决策会是一个反面故事，容易发生置业事故，可能很难再也回不来深圳了。

所以当你资金不太多的时候，你认为你买不到深圳的时候，不妨来找我们咨询一下，看一下你身上还有多少可以调用的资源，看一下你到底可不可以买在深圳，能买深圳就买深圳，不要整深圳隔壁。

就好比上周一个客户来咨询我们的时候首付60万，要买在南山，要有地铁，还要靠近科技园，他问了网上n个所谓的大V，都劝他去南沙买吧，你60万是买不到南山的。

他不放弃，找到了大伟哥，大伟哥就给他买到了符合他条件的房子，最后给我来了一句：大伟哥是真干过地产的，其他大V都是纸上谈兵，根本就不懂房子，但是很懂套路。

签约完，我心想：就买房子这个事情，南山每个小区我都踩过，怎么可能有我不知道的事情呢？

说回来新房市场，上周没有太多让我感兴趣的楼盘，不过有一个楼盘有人私信我，就是龙华壹成中心2区（壹成时代）作为投资品值不值得买？

公开一下答案：不值得投资，自住喜欢就好了。

如果要详细了解得出这个结论原因或者有没有比这个更好的买房方案，请联系大伟哥助理abby付费交流。

最后的最后强调一下白先生是一家专业，客观，靠谱的买房咨询机构，我们严格贯彻房住不炒的方针，每一个咨询案例我们都会给客户测算家庭资产负债、现金流预算以及未来收入的规划和使用。

这也是找我们咨询很快就买到好房的原因，因为我们更懂房子的意义。如果你近期要买房，我们真的可以帮助到你，不过要先付费咨询，好的服务以及精力和时间要给已经付费相互认可的客户。

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